Оренда житла: договір, податки та допомога з оплатою

Оренда житла оформлюється письмовим договором найму: у ньому варто визначити плату, строк користування квартирою та порядок розрахунків. Перед заселенням звірте документи наймодавця й зафіксуйте стан житла. Окремо перевірте, хто декларує дохід від найму та на яку саме допомогу з оплатою може претендувати орендар. Правила субсидії на житлово-комунальні послуги й субсидії на оренду для внутрішньо переміщених осіб різняться.

Оренда житла: що передбачити в договорі

Цивільний кодекс України вимагає письмової форми договору найму житла. Насамперед зазначте сторони, адресу квартири, розмір плати та строк користування. Для платежів запишіть спосіб переказу й момент, за який сторони вважають плату внесеною. Це допоможе співвіднести кожен платіж із конкретною умовою договору. Джерело: Цивільний кодекс України.

«Записуйте домовленості про платежі так, щоб призначення кожної суми було зрозумілим обом сторонам. Усної домовленості складно дотримуватися однаково». — Марина Чернецька, журналістка

Окремо узгодьте:

• хто й у який спосіб передає показники лічильників;
• які комунальні послуги оплачує наймач, а які — наймодавець;
• що покриває платіж при заселенні та за яких умов його повертають;
• як сторони повідомляють одна одну про потребу в ремонті.

За Цивільним кодексом комунальні послуги оплачує наймач, якщо сторони не встановили інше договором. Тому фраза «комунальні послуги окремо» не замінює переліку платежів і порядку передавання рахунків. Джерело: Цивільний кодекс України.

Не називайте будь-який платіж при заселенні завдатком. Цивільний кодекс розрізняє завдаток і аванс: якщо не встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних платежів, є завдатком, вона вважається авансом. Перед передаванням грошей уточніть у тексті договору призначення суми та порядок її врахування. Джерело: Цивільний кодекс України.

Якщо потрібен докладніший перелік пунктів, звірте умови договору найму квартири перед підписанням. Узгоджений текст збережіть разом із підтвердженнями оплат.

Документи власника та стан житла при заселенні

Попросіть наймодавця показати документ, що посвідчує особу, та документи, які підтверджують його право розпоряджатися житлом. Відомості про зареєстровані речові права й обтяження містить Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. Якщо договір підписує представник, окремо перевірте документ про його повноваження. Джерела: закон про державну реєстрацію речових прав, Цивільний кодекс України.

1. Звірте дані особи, яка підписуватиме договір, із наданими документами.
2. Огляньте квартиру разом із наймодавцем і запишіть показники лічильників.
3. Складіть перелік переданих ключів, меблів і техніки; сфотографуйте помітні пошкодження.
4. Додайте опис стану житла до підписаних документів та збережіть його примірник.

Такий опис дає змогу зіставити стан квартири на початку й наприкінці найму. Перевіряйте не лише наявність речі, а й її стан: запис «холодильник» менш точний, ніж опис із зауваженням про пошкоджену полицю.

Фотографії зручно зберігати разом із підписаним описом. Якщо сторони по-різному бачать стан майна, внесіть обидва зауваження до документа до передавання ключів.

Хто декларує дохід від оренди житла

Податковий кодекс розрізняє ситуації за статусом наймача. Коли житло наймає юридична особа або самозайнята особа, вона виступає податковим агентом щодо доходу від оренди. Якщо наймач — фізична особа, яка не є самозайнятою, обов’язки щодо нарахування та сплати податку покладаються на наймодавця. Джерело: Податковий кодекс України, стаття 170.1.

Дохід від здавання житла пов’язаний із податком на доходи фізичних осіб і військовим збором. Наймодавцю, який отримує плату без податкового агента, слід перевірити правила декларування доходу в чинній редакції Податкового кодексу та роз’ясненнях Державної податкової служби України. Джерело: Податковий кодекс України.

Для перевірки податкових обов’язків підготуйте договір і відомості про фактично отримані платежі. Не змішуйте в одному записі плату за користування житлом, оплату комунальних послуг і суму, передану при заселенні: їхнє призначення має відповідати домовленостям сторін та платіжним документам.

Якщо квартиру здає представник власника або наймач має статус самозайнятої особи, обговоріть порядок оформлення з податковим консультантом. Це також доречно, коли текст договору та призначення банківських переказів описують різні платежі.

Субсидія на оренду та компенсація: що відрізняється

Назва допомоги має значення. Житлова субсидія за загальним порядком стосується витрат на житлово-комунальні послуги; право орендаря на неї розглядають, зокрема, на підставі договору найму. Окремий порядок передбачає субсидію на оплату найму житла для внутрішньо переміщених осіб. Це різні предмети оплати, тому заяву й документи слід готувати за правилами відповідної програми. Джерела: постанова Кабінету Міністрів України № 848, постанова № 1225.

Джерела до таблиці: постанова № 848 і постанова № 1225. Перед зверненням перевірте їхні чинні редакції.

«Спершу з’ясуйте назву програми й вид витрат, які вона покриває. Слово “компенсація” саме по собі не показує, кому та за що надають виплату». — Марина Чернецька, журналістка

У спеціальній програмі для ВПО субсидія на найм адресована орендарю, а передбачена нею компенсація частини податкових платежів — наймодавцю. Тож формулювання «компенсація витрат на оренду житла» не варто сприймати як іншу назву житлової субсидії. Щоб з’ясувати, чи йдеться про допомогу наймачу або виплату власнику, знайдіть офіційну назву програми та її порядок. Джерело: постанова № 1225.

Для загальної житлової субсидії та субсидії на найм для ВПО перевіряйте умови окремо. Наявність договору найму потрібна для розгляду звернення орендаря за загальним порядком, але сама по собі не підтверджує право на виплату. Для спеціальної програми додатково звірте вимоги саме до її учасників і договору. Джерела: постанова № 848, постанова № 1225.

Коли щодо оренди звернутися до фахівця

Зверніться до нотаріуса або юриста, якщо документи на житло не дають змоги зрозуміти, хто вправі підписати договір. Так само варто обговорити умову про платіж при заселенні, якщо сторони вкладають різний зміст у слова «аванс», «завдаток» і «забезпечувальний платіж». Правові наслідки формулювання потрібно оцінювати за текстом конкретної угоди; положення про завдаток містить Цивільний кодекс України. Джерело: Цивільний кодекс України.

Для порівняння умов проживання перегляньте варіанти помісячного найму до вибору квартири. Якщо виник податковий спір або питання щодо допомоги, візьміть на консультацію договір, підтвердження платежів і назву програми, за якою плануєте звертатися.

Що перевірити перед підписанням договору оренди

Звірте особу наймодавця та його повноваження, запишіть умови платежів і комунальних послуг, огляньте житло та збережіть опис його стану. Для податків визначальним є, зокрема, статус наймача; для допомоги з оплатою — правила конкретної програми. Якщо формулювання договору або документи викликають розбіжності, покажіть їх нотаріусу чи юристу до підписання.