Документи й право власності на нерухомість: обтяження

Права на нерухомість для власника охоплюють володіння, користування та розпорядження майном. Для житла важливі також підстава набуття права, відомості про його державну реєстрацію та можливі обтяження. Ці складові потрібно перевіряти разом: документ про купівлю чи спадкування відповідає на інше питання, ніж запис у реєстрі. Нижче — порядок такої перевірки, дії в разі втрати документа та способи захисту права.

Право власності на нерухомість: володіння, користування й розпорядження

Стаття 317 Цивільного кодексу України називає три правомочності власника. Володіння стосується фактичного панування над майном, користування — його використання, а розпорядження — визначення його юридичної долі. Для квартири це — різниця між можливістю займати приміщення, проживати в ньому та, наприклад, укласти договір його продажу.

Ці правомочності не означають, що будь-яка дія з житлом дозволена без умов. За статтею 319 Цивільного кодексу власник здійснює своє право відповідно до закону; законом також можуть установлюватися обмеження його діяльності. Тому перед договором важливо з’ясувати не лише те, кому належить квартира, а й чи є перешкоди для розпорядження нею.

«Розглядайте документ про набуття житла разом із реєстровими відомостями: один пояснює підставу права, другі допомагають перевірити його зареєстрований стан». — Марина Чернецька, журналістка

Як підстава набуття права пов’язана з реєстрацією

Підстава набуття права різниться для договору, спадщини та судового рішення. Відомості про державну реєстрацію права перевіряють окремо від документа, що підтверджує таку підставу.

Договір про відчуження

Договір купівлі-продажу квартири визначає, на якій підставі майно переходить до набувача. Для встановлення моменту виникнення права на нерухомість потрібно перевірити і документ, і реєстраційний запис. Якщо ви готуєте угоду, зіставте ці відомості з порядком оформлення й передачі нерухомості до підписання документів.

Спадщина

За статтею 1268 Цивільного кодексу прийнята спадщина належить спадкоємцеві з часу її відкриття. Стаття 1297 окремо передбачає звернення спадкоємця, який прийняв у спадщину нерухомість, до нотаріуса за свідоцтвом про право на спадщину. Тому дату відкриття спадщини, свідоцтво та оформлення права на конкретний об’єкт не варто підміняти одне одним.

Судове рішення

Судове рішення може бути підставою для державної реєстрації права, якщо воно набрало законної сили та встановлює право, яке реєструють. Це передбачає стаття 27 Закону про державну реєстрацію речових прав. Сам текст рішення слід читати уважно: для реєстраційної дії має значення те, що саме постановив суд.

Чим підтвердити право: документи, реєстр та БТІ

Договір, свідоцтво про право на спадщину чи судове рішення пояснюють підставу набуття житла. Державний реєстр речових прав на нерухоме майно містить відомості про зареєстровані права та обтяження. За статтями 4 і 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», підставу реєстрації та її результат потрібно розглядати разом.

Таблиця показує, чому один папір не замінює всієї перевірки. Наприклад, технічний паспорт описує характеристики об’єкта, але сам собою не є договором, свідоцтвом про спадщину чи судовим рішенням, на підставі яких реєструють набуття права.

Для прав, оформлених за попередніми правилами, важливими можуть бути документи й архівні відомості БТІ. Стаття 3 Закону про державну реєстрацію прав передбачає визнання прав, що виникли до дії чинного порядку реєстрації, за визначених у ній умов. Відсутність знайденого запису в реєстрі тому не варто самостійно тлумачити як відсутність права.

Під час перевірки відомостей про право власності зіставляйте адресу й опис об’єкта, власника та документ-підставу. Якщо дані не збігаються, з’ясуйте причину з нотаріусом або юристом до подальших дій із квартирою.

Як обтяження й законні обмеження впливають на власника

Обтяження нерухомості слід відрізняти від припинення права власності. Закон про державну реєстрацію прав передбачає реєстрацію обтяжень поряд із правами на майно, а стаття 346 Цивільного кодексу окремо визначає підстави припинення права власності. Запис про обтяження потребує перевірки його змісту, а не висновку, що власник уже втратив квартиру.

Під час перевірки зверніть увагу на такі різні за змістом записи й обставини:

• іпотека пов’язана із забезпеченням зобов’язання нерухомим майном;
• арешт вказує на обмеження дій із майном у межах відповідної процедури;
• заборона відчуження стосується можливості передати майно іншій особі.

Наявність, підставу й актуальність конкретного обтяження з’ясовують за реєстровими відомостями та документами, на яких ґрунтується запис. Правовий наслідок іпотеки не слід прирівнювати до наслідку арешту лише тому, що обидва записи стосуються тієї самої квартири.

Як відновити документи на нерухомість

Відновлення документів на нерухомість почніть із визначення того, що саме втрачено: договір, свідоцтво про спадщину, судове рішення чи примірник відомостей із реєстру. Втрата паперового документа не тотожна автоматичному припиненню права власності: підстави припинення права наведені у статті 346 Цивільного кодексу.

Далі дійте за видом документа:

1. Встановіть назву втраченого документа та орган або особу, які його видали чи посвідчили.
2. Перевірте відомості про право в Державному реєстрі речових прав та зіставте їх з іншими наявними паперами.
3. Якщо втрачено нотаріально посвідчений документ, з’ясуйте порядок отримання дубліката у нотаріуса.
4. Якщо документом було судове рішення, зверніться по його копію до відповідного суду.
5. Якщо право оспорюють або документ не вдається відновити, обговоріть із юристом належний спосіб захисту.

Можливість видачі дубліката нотаріально посвідченого документа передбачає стаття 53 Закону України «Про нотаріат». Для судового захисту в разі втрати документа, який засвідчує право власності, стаття 392 Цивільного кодексу передбачає позов про визнання цього права. Потребу в такому позові оцінюють за обставинами конкретної справи.

Якщо збереглися старі папери БТІ або інші матеріали про набуття житла, підготуйте їх для розмови з фахівцем. Так легше визначити, який документ потрібно отримати повторно, а яке питання стосується не паперу, а самого права.

Як захистити право власності та коли звернутися до юриста

Спосіб захисту залежить від того, що саме оспорюють: належність квартири, володіння нею, перешкоди в користуванні чи відомості про зареєстроване право. Статті 387, 391 і 392 Цивільного кодексу України передбачають різні вимоги для різних ситуацій. Вибір між ними не зводиться до універсального «позову про квартиру».

Спір про право або користування

Якщо майно перебуває в чужому незаконному володінні, Цивільний кодекс передбачає вимогу про його витребування. Коли власникові перешкоджають користуватися чи розпоряджатися майном, кодекс передбачає вимогу усунути такі перешкоди. Позов про визнання права власності стосується, зокрема, випадку, коли право оспорюють або не визнають, а також втрати документа, що його засвідчує.

Коли потрібна допомога фахівця

Зверніться до нотаріуса або юриста, якщо документ-підстава не узгоджується з реєстровими відомостями, є спір між претендентами на житло чи потрібно визначити вимоги до суду. Перед консультацією зберіть наявні документи та випишіть, які саме відомості не збігаються.

«Коли виникає спір, спершу чітко сформулюйте, що потрібно захистити: належність житла, володіння ним або можливість ним користуватися. Це допоможе предметно обговорити справу з нотаріусом чи юристом». — Марина Чернецька, журналістка

Судове рішення й подальша державна реєстрація вирішують різні завдання. Тому для конкретної справи варто окремо перевірити зміст судової вимоги, наявні докази та дії, потрібні після рішення.

Як перевірити право власності на нерухомість перед діями з майном

Зіставте документ про набуття житла, реєстрові відомості та записи про обтяження. Якщо папери втрачені або дані суперечать одне одному, спершу з’ясуйте причину розбіжності з нотаріусом чи юристом, а вже потім плануйте угоду або звернення до суду.