Квартира от застройщика: что проверить перед покупкой

Покупать квартиру от застройщика стоит после проверки прав на землю, сведений о строительстве и письменных условий сделки. В договоре уточните, какое право является предметом сделки и как предусмотрено его оформление. Ниже приведен список вопросов продавцу — от кадастрового номера до подтверждения оплаты и оформления права собственности.

Квартира от застройщика: земля и сведения о строительстве

Попросите кадастровый номер участка и документ, подтверждающий право его собственника или пользователя. Отдельно проверьте целевое назначение земли: право пользоваться участком и его назначение — разные сведения, предусмотренные Земельным кодексом Украины. Состав сведений кадастра определяет закон о Государственном земельном кадастре.

Сопоставьте название заказчика, адрес и описание дома со сведениями Единой государственной электронной системы в сфере строительства. Документы, дающие право выполнять строительные работы, и сведения о принятии объекта в эксплуатацию предусмотрены законом о регулировании градостроительной деятельности. Запрашивайте их с учетом состояния дома.

• кадастровый номер, право на участок и его целевое назначение;
• название заказчика, адрес и сведения об объекте строительства;
• документ на выполнение работ, а для завершенного дома — сведения о принятии в эксплуатацию.

Храните полученные документы рядом с предложением продавца: так проще заметить расхождения в названии стороны или характеристиках дома. Для более широкой проверки документов на недвижимость запишите, какие сведения еще нужно подтвердить.

«Сравнивайте предложение с документами о земле и строительстве по адресу, названию заказчика и описанию дома, а не только по названию комплекса». — Максим Довгань, редактор

Готовая квартира и будущий объект: что сравнить

Состояние дома влияет на предмет сделки. Закон о гарантировании вещных прав на будущие объекты недвижимости предусматривает специальное имущественное право на такой объект. Для готовой квартиры предмет проверки — также зарегистрированное право продавца на уже созданную недвижимость.

Название «новостройки от застройщика» не объясняет, какое именно право вы приобретаете. Попросите продавца показать, где в проекте договора определены предмет сделки, характеристики помещения и документы, подтверждающие заявленные права. Сравнивайте эти условия с документами, а не только с планом в рекламе.

Что проверить в договоре перед подписанием

Начните с полных названий сторон и предмета: готовая квартира, будущий объект недвижимости или иное право. Рекламная фраза «продажа квартир от застройщика» не заменяет точного описания того, что указано в договоре. Сверьте адрес, этаж, номер помещения, площадь и план с предоставленными материалами.

Проверьте цену квартиры от застройщика и график платежей. Письменно уточните, что входит в указанную сумму, когда нужно платить и предусмотрено ли изменение платежа. Отдельно прочитайте условия о сроке передачи, изменении характеристик, ответственности сторон, уведомлениях и возврате средств.

При сверке условий договора купли-продажи выпишите все, что в устном разговоре звучало иначе. Попросите согласованную редакцию документа до подписания, чтобы сравнивать окончательный текст, а не пояснения к нему.

«Устный ответ о площади, сроке или платеже стоит найти в тексте договора. Если его там нет, спросите, как стороны зафиксируют договоренность». — Максим Довгань, редактор

Оплата, приемка квартиры и оформление права собственности

Порядок действий уточняйте с учетом предмета вашего договора. Правила государственной регистрации вещных прав определяет закон о государственной регистрации. Попросите продавца назвать документ, которым он подтверждает свое право, и объяснить, какие документы вы получите после исполнения договора.

1. Сверьте получателя платежа, реквизиты, сумму и назначение оплаты с подписанным договором.
2. Сохраняйте подтверждение каждого платежа и сверяйте его с графиком, указанным в договоре.
3. Перед подписанием документа о передаче осмотрите квартиру и сравните ее адрес, площадь и согласованную комплектацию с договором.
4. Уточните, кто подает документы для регистрации права на готовую квартиру и как вы получите подтверждение регистрации.

Если квартира еще строится, отдельно выясните порядок передачи после завершения работ. Документ об оплате, документ о передаче и подтверждение зарегистрированного права отвечают на разные вопросы. Попросите объяснить роль каждого из них в вашей сделке.

Как завершить проверку перед покупкой

Соберите в одну папку сведения об участке, строительстве и заявленных правах, план квартиры, проект договора и платежные реквизиты. Сверьте адреса, названия сторон и характеристики помещения; расхождения запишите до подписания. Если непонятны предмет сделки, порядок расчетов или оформление права собственности, обратитесь с документами к нотариусу или юристу для проверки конкретной сделки.