Как продать квартиру: подготовка и оформление сделки

Чтобы продать квартиру, сначала проверьте право собственности и обременения, затем согласуйте с покупателем условия оплаты и оформите договор у нотариуса. Право покупателя на недвижимость возникает после государственной регистрации. Ниже описаны подготовка документов и показов, различия между авансом и задатком, а также вопросы налогов. Отдельно рассмотрены продажа доли и прав на квартиру в новостройке.

Продажа квартиры: документы и проверка права собственности

Начните с документа, на основании которого продавец приобрел квартиру: это может быть договор купли-продажи, дарения или свидетельство о праве на наследство. Право собственности и зарегистрированные обременения сверьте со сведениями Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество (Закон о государственной регистрации вещных прав).

Перед обращением к нотариусу подготовьте:

• документ, удостоверяющий личность продавца, и его налоговые данные;
• документ о приобретении квартиры и доступные сведения о зарегистрированном праве;
• документы, необходимые для проверки семейного положения и полномочий представителя, если они относятся к сделке.

Если жилье было подарено, сверьте основание приобретения с материалом об оформлении дарения квартиры и записью в реестре. Окончательный перечень документов для конкретной сделки уточните у нотариуса.

Как определить цену и подготовить квартиру к показам

Индекс Госстата показывает изменение цен на рынке, а не стоимость конкретной квартиры. Чтобы определить ориентир для своего жилья, сравнивайте предложения с таким же количеством комнат, похожим расположением и состоянием. Для показа обеспечьте доступ во все помещения и подготовьте документы, которые покупатель захочет посмотреть.

Источник: Госстат, данные на 29 сентября 2026 года.

«Индекс помогает увидеть направление изменения рынка, но при оценке отдельной квартиры я бы начала со сравнения действительно похожих объектов». — Марина Чернецкая, журналистка

Как письменно оформить аванс или задаток

Задаток — платеж в счет причитающейся суммы, который также подтверждает и обеспечивает обязательство. Если не установлено, что переданные деньги являются задатком, их считают авансом. Последствия нарушения обязательства, обеспеченного задатком, определяют статьи 570–571 Гражданского кодекса Украины.

Перед передачей денег:

1. Запишите, кто и за какую квартиру вносит платеж.
2. Назовите платеж авансом или задатком и зафиксируйте сумму.
3. Согласуйте порядок заключения договора и подтверждения передачи денег.

До подписания покажите письменный текст нотариусу или юристу: название платежа не заменяет проверки остальных условий.

Какие налоги и платежи проверить перед продажей

Налоговые последствия определяют с учетом обстоятельств продавца и сделки, а не только согласованной цены. В частности, пункт 172.1 Налогового кодекса предусматривает условия, при которых доход от продажи указанных в нем объектов не облагается налогом: не более одной продажи в течение отчетного налогового года, а также нахождение имущества в собственности более трех лет. Для унаследованного имущества требование о сроке владения не применяется (Налоговый кодекс Украины, статья 172).

Перед сделкой проверьте НДФЛ, военный сбор и расходы на нотариальное оформление применительно к своей ситуации. Условия налогообложения отчуждения жилья сопоставьте со своими документами; расчет платежей уточните у нотариуса или налогового специалиста.

Расчет, нотариальное удостоверение и регистрация права

Договор купли-продажи квартиры заключают в письменной форме и удостоверяют нотариально (статья 657 Гражданского кодекса Украины). Еще до подписания согласуйте с покупателем способ перевода денег, реквизиты, момент оплаты и документ, которым стороны подтвердят платеж. Условия договора о расчете должны соответствовать тому, как он будет происходить в действительности.

«Способ платежа лучше согласовать до визита к нотариусу: тогда стороны смогут сопоставить текст договора с выбранным порядком расчета». — Марина Чернецкая, журналистка

Согласно статье 334 Гражданского кодекса Украины, право на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает со дня такой регистрации. После оформления сделки проверьте сведения о праве покупателя в Государственном реестре вещных прав, а не ограничивайтесь подписанным договором.

Продажа доли и прав на квартиру в новостройке

Доля в праве собственности — не то же самое, что отдельная квартира. Согласно статье 362 Гражданского кодекса Украины, совладелец имеет преимущественное право покупки доли, которую продают постороннему лицу, по цене продажи и на прочих равных условиях. Поэтому до поиска покупателя выясните, кто является совладельцем и как его нужно письменно уведомить.

При продаже квартиры в новостройке сначала установите предмет сделки: право собственности на уже оформленную квартиру или права в отношении будущего объекта. Во втором случае проверьте договор, сведения государственного реестра и допустимость уступки прав по условиям договора и Закону № 2518-IX. Порядок оформления такой сделки уточните у нотариуса или юриста до получения платежа.

Что проверить перед подписанием договора

Сопоставьте документ о приобретении квартиры, сведения реестра, условия оплаты и текст договора. Если продаете долю или права на объект в новостройке, отдельно проверьте, что именно указано в качестве предмета сделки. До подписания попросите нотариуса объяснить непонятные положения; по конкретному риску обратитесь к юристу.