Право собственности на жилье: как подтвердить и зарегистрировать

Право собственности на жилье подтверждают документом о его приобретении и, если право подлежит государственной регистрации, записью в реестре. Для такого права одних ключей или подписанного договора недостаточно: нужно учитывать основание приобретения и запись в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. Ниже рассказываем, какие документы подготовить, куда подать заявление и как проверить результат.

Когда возникает право собственности на жилье

Момент приобретения права на квартиру или дом следует отличать от даты подписания документа. По договору в отношении недвижимости право собственности возникает со дня государственной регистрации, а не со дня передачи ключей или расчета за жилье (ГК Украины, статья 334).

Для наследства действуют отдельные правила: принятое наследство принадлежит наследнику со времени его открытия, а право собственности на унаследованную недвижимость возникает с момента государственной регистрации. Сопоставляя эти основания, учитывайте соответствующие нормы ГК Украины, а не одну универсальную дату. Подробнее момент возникновения права на недвижимость рассмотрен в отдельном материале (ГК Украины, статьи 1268, 1299).

Какие документы подтверждают право собственности

Документ-основание показывает, в результате чего человек приобрел жилье. Выписка из Государственного реестра вещных прав отражает результат государственной регистрации. Это разные документы: выписка не заменяет договор или свидетельство о праве на наследство, если нужно выяснить основание приобретения (Закон о государственной регистрации прав, статьи 18, 27).

Эти основания указаны в статье 27 Закона о государственной регистрации прав. Перед подачей заявления сопоставьте данные о человеке и жилье в документах:

• проверьте, как указано имя владельца в документе-основании;
• сверьте адрес и другие сведения, позволяющие определить объект;
• подготовьте подтверждение полномочий, если вместо владельца действует представитель.

Если документы относятся к дому, материал об оформлении жилого дома поможет рассмотреть этот вопрос отдельно от регистрации квартиры.

«Договор показывает, откуда возникло право на жилье, а запись в реестре — прошла ли государственная регистрация. Сохранять стоит сведения об обоих документах». — Марина Чернецкая, журналистка

Как подать заявление на государственную регистрацию

Заявление о государственной регистрации права собственности на недвижимость подают государственному регистратору. Документы можно подать через ЦНАП; нотариус также проводит государственную регистрацию прав в предусмотренных законом случаях. Если оформляете договор у нотариуса, уточните порядок регистрации для конкретного нотариального действия (Закон о государственной регистрации прав, статьи 10, 18, 31-2).

Для подачи через ЦНАП действуйте по порядку:

1. Определите основание приобретения права и найдите соответствующий документ.
2. Уточните в ЦНАПе, как подать заявление в отношении вашего объекта и какие документы предъявить.
3. Подайте заявление и документы для рассмотрения государственным регистратором.
4. Получите результат рассмотрения и проверьте внесенные сведения.

Этот порядок не заменяет проверку конкретного комплекта документов: закон требует, чтобы поданные документы соответствовали установленным требованиям. Электронное заявление подают в случаях, предусмотренных законодательством, поэтому возможность такого способа следует проверить для своего основания регистрации (Закон, статьи 18, 22).

После рассмотрения заявления проверьте именно результат регистрации права на жилье. Сам факт приема документов еще не означает, что запись о праве внесена в реестр.

Как проверить запись о жилье в реестре

Чтобы проверить сведения, запросите информацию из Государственного реестра вещных прав об объекте. Закон предусматривает предоставление такой информации в бумажной и электронной формах. Доступный способ получения уточните в ЦНАПе, у нотариуса или на официальном портале электронных сервисов Минюста (Закон о государственной регистрации прав, статья 32).

Сопоставьте сведения из реестра с документом-основанием: проверьте, тот ли объект указан, правильно ли записан владелец и совпадает ли вид зарегистрированного права. Если вы проверяете квартиру перед сделкой, не полагайтесь только на адрес, который сообщил другой участник: сравните его с данными в документе на жилье и полученной информацией из реестра.

Отсутствие записи в действующем реестре само по себе не доказывает, что ранее приобретенного права нет. Закон признает права, возникшие до 1 января 2013 года, при определенных условиях: например, если они были зарегистрированы по действовавшим тогда правилам или закон на момент их возникновения не требовал обязательной регистрации (Закон, статья 3). Чтобы проверить историю конкретного жилья, обратитесь к нотариусу или юристу.

Как получить выписку и исправить ошибку

Выписка из реестра формируется по результатам государственной регистрации права. Если нужно проверить уже имеющиеся сведения, запросите информацию из реестра об объекте: это не то же самое, что подать заявление о регистрации (статьи 18, 32 Закона о государственной регистрации прав).

Если вы заметили расхождение в написании имени или сведениях о жилье, сопоставьте запись с документами и обратитесь к государственному регистратору для исправления ошибки. Порядок исправления сведений определяет статья 26 Закона. Если расхождение касается самого права, а не технической опечатки, обратитесь к нотариусу или юристу (Закон, статья 26).

«Если выписка не совпадает с документом на жилье, сначала запишите, в чем именно расхождение. Так проще объяснить регистратору, какую запись нужно проверить». — Марина Чернецкая, журналистка

Что проверить после регистрации жилья

После государственной регистрации сохраните документ-основание и полученную выписку. Еще раз сопоставьте указанные в них сведения о владельце и квартире или доме: документ объясняет, как приобретено право, а выписка показывает результат его регистрации. Если вы готовите сделку или обнаружили противоречие между документами, покажите их нотариусу или юристу до дальнейших действий.