Право власності на житло: як підтвердити та зареєструвати

Право власності на житло підтверджують документом про його набуття та, якщо право підлягає державній реєстрації, записом у реєстрі. Для права, яке підлягає державній реєстрації, самих ключів чи підписаного договору недостатньо: потрібно враховувати підставу набуття та запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Нижче пояснено, які документи підготувати, куди подати заяву та як перевірити результат.

Коли виникає право власності на житло

Момент набуття права на квартиру чи будинок слід відрізняти від моменту підписання документа. За договором щодо нерухомості право власності виникає з дня державної реєстрації, а не з дня передання ключів чи розрахунку за житло (ЦКУ, стаття 334).

Для спадщини діють окремі правила: прийнята спадщина належить спадкоємцю з часу її відкриття, а право власності на успадковану нерухомість виникає з моменту державної реєстрації. Порівнюючи ці підстави, орієнтуйтеся на відповідні норми ЦКУ, а не на одну універсальну дату. Детальніше момент виникнення права на нерухомість розглянуто в окремому матеріалі (ЦКУ, статті 1268, 1299).

Які документи підтверджують право власності

Документ-підстава показує, внаслідок чого особа набула житло. Витяг із Державного реєстру речових прав показує результат державної реєстрації. Це різні документи: витяг не замінює договір чи свідоцтво про право на спадщину, коли потрібно з’ясувати підставу набуття (Закон про державну реєстрацію прав, статті 18, 27).

Ці підстави названі у статті 27 Закону про державну реєстрацію прав. Перед поданням заяви зіставте дані про особу й житло в документах:

• перевірте написання імені власника в документі-підставі;
• звірте адресу та інші відомості, за якими можна визначити об’єкт;
• підготуйте підтвердження повноважень, якщо замість власника діє представник.

Якщо документи стосуються будинку, матеріал про оформлення житлового будинку допоможе відокремити це питання від реєстрації квартири.

«Договір пояснює, звідки походить право на житло, а реєстровий запис показує його державну реєстрацію. Зберігати варто обидва види відомостей». — Марина Чернецька, журналістка

Як подати заяву на державну реєстрацію

Заяву про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно подають державному реєстратору. Документи можна подати через ЦНАП; нотаріус також здійснює державну реєстрацію прав у випадках, передбачених законом. Якщо оформлюєте договір у нотаріуса, уточніть порядок реєстрації саме для цієї нотаріальної дії (Закон про державну реєстрацію прав, статті 10, 18, 31-2).

Для подання через ЦНАП користуйтеся такою послідовністю:

1. Визначте підставу набуття права та знайдіть відповідний документ.
2. Уточніть у ЦНАПі, як подати заяву щодо вашого об’єкта й які документи пред’явити.
3. Подайте заяву та документи для розгляду державним реєстратором.
4. Отримайте результат розгляду й перевірте внесені відомості.

Цей порядок не замінює перевірки конкретного комплекту документів: Закон вимагає, щоб подані документи відповідали встановленим вимогам. Заяву в електронній формі подають у випадках, передбачених законодавством, тому доступність такого способу слід перевіряти для своєї підстави реєстрації (Закон, статті 18, 22).

Після розгляду заяви перевіряйте саме результат щодо права на житло. Сам факт прийняття документів ще не означає, що запис про право внесено до реєстру.

Як перевірити запис про житло в реєстрі

Для перевірки запросіть інформацію з Державного реєстру речових прав щодо об’єкта. Закон передбачає надання такої інформації в паперовій та електронній формах. Доступний спосіб отримання уточнюйте в ЦНАПі, у нотаріуса або через офіційний портал електронних сервісів Мін’юсту (Закон про державну реєстрацію прав, стаття 32).

Зіставте реєстрові відомості з документом-підставою: чи той самий об’єкт зазначено, чи правильно вказано власника та вид зареєстрованого права. Якщо перевіряєте квартиру перед угодою, не спирайтеся лише на адресу, яку повідомила інша сторона: порівнюйте її з даними документа на житло й отриманою інформацією з реєстру.

Відсутність запису в чинному реєстрі сама собою не доводить, що раніше набутого права немає. Закон визнає права, які виникли до 1 січня 2013 року, за визначених ним умов: зокрема, якщо їх зареєстрували за тодішніми правилами або закон на час їх виникнення не вимагав обов’язкової реєстрації (Закон, стаття 3). Для перевірки конкретної історії житла зверніться до нотаріуса або юриста.

Як отримати витяг і виправити помилку

Витяг із реєстру формується за результатом державної реєстрації права. Якщо потрібна перевірка вже наявних відомостей, запитуйте інформацію з реєстру щодо об’єкта: це інша дія, ніж подання заяви про реєстрацію (Закон про державну реєстрацію прав, статті 18, 32).

Помітивши розбіжність у написанні імені чи відомостях про житло, зіставте запис із документами та зверніться до державного реєстратора щодо виправлення помилки. Порядок виправлення відомостей визначає стаття 26 Закону. Якщо розбіжність стосується самого права, а не технічної описки, зверніться до нотаріуса або юриста (Закон, стаття 26).

«Коли витяг не збігається з документом на житло, спершу випишіть конкретну розбіжність. Так легше пояснити реєстратору, який запис потребує перевірки». — Марина Чернецька, журналістка

Що перевірити після реєстрації житла

Після державної реєстрації збережіть документ-підставу та отриманий витяг. Ще раз зіставте в них власника й відомості про квартиру або будинок: документ пояснює набуття права, а витяг відображає результат його реєстрації. Якщо готуєте угоду або виявили суперечність між документами, покажіть їх нотаріусу чи юристу до подальших дій.