Рынок недвижимости Украины: как читать индексы цен на жилье

Индексы Госстата показывают, как меняются цены на жилье в Украине, но не сообщают, сколько стоит отдельная квартира. Во II квартале 2026 года квартальный индекс жилья в целом составил 103,8 %, а годовые индексы первичного и вторичного рынков — 110,6 % и 109,9 % соответственно. Ниже сопоставлены первичный и вторичный рынки, показана последовательность квартальных индексов и объяснены ограничения таких выводов.

Что измеряет индекс цен на жилье

Индекс цен на жилье — относительный показатель изменения цен между двумя периодами. Госстат публикует индексы по сравнению с предыдущим кварталом, соответствующим кварталом прошлого года и другими базовыми периодами. Значение 100 % означает отсутствие изменений относительно выбранной базы.

Чтобы прочитать показатель, действуйте последовательно:

1. Найдите нужную строку: жилье в целом, первичный или вторичный рынок.
2. Проверьте, с каким именно кварталом сравнивается показатель.
3. Вычтите из индекса 100 %, чтобы получить изменение цен в процентах.

Индекс не сообщает сумму сделки или стоимость квадратного метра. Его нужно отличать от стоимости квадратного метра жилья в конкретном месте: процент нельзя перевести в гривны без исходной цены.

«Я начинаю читать индекс с базы сравнения. Так процент не подменяет цену конкретной квартиры». — Максим Довгань, редактор

Рынок недвижимости Украины: индексы за год и квартал

В таблице для II квартала 2026 года выбрано сравнение с соответствующим кварталом прошлого года и с предыдущим кварталом. Эти столбцы показывают изменение цен относительно разных базовых периодов.

Источник: Госстат, «Изменение цен на рынке жилья», данные на 29.09.2026.

Показатель 103,8 % означает рост на 3,8 % по сравнению с предыдущим кварталом. Годовые индексы первичного и вторичного рынков имеют другую базу сравнения, поэтому их нельзя трактовать как изменения за тот же период.

Чем отличаются индексы первичного и вторичного рынков

Во II квартале 2026 года годовые индексы первичного и вторичного рынков составили 110,6 % и 109,9 %; разница — 0,7 процентного пункта. Разница квартальных индексов составила 2,4 пункта. Это сравнение темпов изменения цен, а не утверждение, что квартиры на одном из рынков дороже.

Сравнение за другой период дает иную картину. В I квартале 2026 года квартальный индекс первичного рынка составил 104,8 %, а вторичного — 106,6 %. Годовые индексы за тот же квартал были близкими: 117,3 % и 117,1 % соответственно. Поэтому перед сравнением нужно сверить и квартал, и столбец таблицы.

«Я сравниваю рынки только в рамках одного и того же периода. Иначе в одном выводе оказываются разные базы». — Максим Довгань, редактор

Отдельный материал о квартирах на вторичном рынке посвящен этому сегменту, но его описание не заменяет статистический показатель изменения цен.

Как менялся квартальный индекс жилья в целом

Последовательность квартальных индексов жилья в целом начинается со 100,3 % в III квартале 2025 года. В IV квартале показатель составил 104,7 %, в I квартале 2026 года — 106,1 %, во II квартале — 103,8 %. Для этой последовательности выбран ряд «к предыдущему кварталу»; ряды с другой базой сравнения следует рассматривать отдельно.

Источник: Госстат, «Изменение цен на рынке жилья», данные на 29.09.2026.

С III по IV квартал 2025 года индекс вырос на 4,4 процентного пункта, а в следующем квартале — еще на 1,4 пункта. Во II квартале 2026 года он был на 2,3 пункта ниже, чем в предыдущем. Поскольку 103,8 % превышает базовые 100 %, более низкий индекс в этом случае означает замедление квартального роста цен, а не их снижение.

Ограничения сравнения индексов без прогнозов

Индексы в таблице относятся к жилью в целом и двум рынкам Украины. Более подробный показатель не следует механически приравнивать к общему: в IV квартале 2025 года годовой индекс однокомнатных квартир составлял 114,3 % на первичном рынке и 115,2 % на вторичном.

При изучении данных учитывайте следующие ограничения:

• общенациональный показатель не определяет изменение цены квартиры в конкретном районе;
• годовой и квартальный индексы относятся к разным периодам сравнения;
• индекс изменения цен не сообщает стоимость выбранного объекта в гривнах.

По этим причинам нельзя вывести из приведенных процентов будущую цену квартиры.

Как использовать индексы для оценки изменений

Сравнивайте индексы за один период и с одной базой, отдельно проверяя рынки. Прежде чем делать вывод об изменении цен, откройте нужный квартал в первоисточнике Госстата.