Ринок нерухомості України: як читати індекси цін на житло

Ринок нерухомості України за індексами Держстату показує, як змінюються ціни на житло, а не скільки коштує окрема квартира. У II кварталі 2026 року квартальний індекс житла загалом становив 103,8 %, а річні індекси первинного й вторинного ринків — 110,6 % і 109,9 % відповідно. Нижче порівняно первинний і вторинний ринки, показано квартальну послідовність та пояснено межі таких висновків.

Що вимірює індекс цін на житло

Індекс цін на житло — це відносний показник зміни цін між двома періодами. Держстат публікує індекси до попереднього кварталу, відповідного кварталу попереднього року та інших базових періодів. Значення 100 % означає відсутність зміни щодо обраної бази.

Читати показник зручно в такій послідовності:

1. Знайдіть потрібний рядок: житло загалом, первинний або вторинний ринок.
2. Перевірте, з яким саме кварталом зіставлено показник.
3. Відніміть від індексу 100 %, щоб отримати зміну цін у відсотках.

Індекс не повідомляє суму угоди чи ціну квадратного метра. Його слід відрізняти від вартості квадратного метра житла в конкретному місці: сам відсоток не можна перевести в гривні без вихідної ціни.

«Починаю читати індекс із бази порівняння. Так відсоток не підміняє ціну конкретної квартири». — Максим Довгань, редактор

Ринок нерухомості України: індекси за рік і квартал

У таблиці для II кварталу 2026 року обрано порівняння з відповідним кварталом попереднього року та з попереднім кварталом. Ці стовпці описують зміну цін відносно різних базових періодів.

Джерело: Держстат, «Зміни цін на ринку житла», дані на 29.09.2026.

Показник 103,8 % означає приріст на 3,8 % до попереднього кварталу. Річні індекси первинного та вторинного ринків мають іншу базу порівняння, тому їх не слід читати як зміни за той самий період.

Чим відрізняються індекси первинного і вторинного ринків

У II кварталі 2026 року річні індекси первинного й вторинного ринків становили 110,6 % і 109,9 %; різниця — 0,7 відсоткового пункту. Різниця квартальних індексів становила 2,4 пункту. Це порівняння темпів зміни цін, а не твердження, що квартири на одному ринку дорожчі.

Зіставлення іншого періоду дає іншу картину. У I кварталі 2026 року квартальний індекс первинного ринку становив 104,8 %, а вторинного — 106,6 %. Річні індекси за той самий квартал були близькими: 117,3 % і 117,1 % відповідно. Тому перед порівнянням потрібно звірити і квартал, і колонку таблиці.

«Різницю між ринками читаю лише в межах однакового періоду порівняння. Інакше в одному висновку опиняються різні бази». — Максим Довгань, редактор

Окремий матеріал про квартири на вторинному ринку стосується цього сегмента, але його опис не замінює статистичного показника зміни цін.

Як змінювався квартальний індекс житла загалом

Послідовність квартальних індексів житла загалом починається зі 100,3 % у III кварталі 2025 року. У IV кварталі показник становив 104,7 %, у I кварталі 2026 року — 106,1 %, у II кварталі — 103,8 %. Для цієї послідовності обрано ряд «до попереднього кварталу»; ряди з іншою базою порівняння потрібно читати окремо.

Джерело: Держстат, «Зміни цін на ринку житла», дані на 29.09.2026.

Від III до IV кварталу 2025 року індекс зріс на 4,4 відсоткового пункту, а в наступному кварталі — ще на 1,4 пункту. У II кварталі 2026 року він був на 2,3 пункту нижчим, ніж у попередньому. Оскільки 103,8 % перевищує базові 100 %, нижчий індекс у цьому випадку означає повільніше квартальне зростання цін, а не їх зниження.

Межі порівняння індексів без прогнозів

Індекси у наведеній таблиці стосуються житла загалом та двох ринків України. Детальніший рядок не слід механічно прирівнювати до загального: у IV кварталі 2025 року річний індекс однокімнатних квартир становив 114,3 % на первинному ринку і 115,2 % на вторинному.

Під час читання даних перевіряйте такі межі:

• країновий показник не визначає зміну ціни квартири в конкретному районі;
• річний і квартальний індекси мають різні періоди порівняння;
• індекс зміни цін не повідомляє ціну обраного об’єкта в гривнях.

Ці обмеження не дозволяють вивести з наведених відсотків майбутню ціну квартири.

Як використовувати індекси для оцінки змін

Порівнюйте індекси одного періоду й однієї бази, окремо перевіряючи ринки. Перед висновком про зміну цін відкрийте відповідний квартал у першоджерелі Держстату.